看了凯德综合商业信托 2021年第三季度业务更新报告 – 有所启发！
其报告绝对是新加坡商业地产（包括商铺和写字楼）领域的信息宝库。
今日分享一下心得，希望对您有所帮助。
CICT（凯德综合商业信托）2021 年第三季度业务更新报告中的 3 大要点
我关注的是新加坡商业地产的总体趋势，而非仅仅聚焦于凯德综合商业信托。
我们从商铺业务说起。
新加坡商铺市场
续租租金变动率仍在下跌
商铺的续租租金变动率持续下滑。
对于不甚熟悉地产领域的读者，我需要解释下，续租租金变动率指的是下面两项租金之间的变动率：(1) 续租租金 (2) 已到期租约的租金。
因此，这说明商铺续租租金低于低于之前租约的租金。
有些细节颇为引人注意：
首年租金低于平均租金
这意味着，业主以此吸引租户签订租约。
他们可能第一年会收取较低的租金，然后逐年增加。
这对双方都有利，租户只需付较低的预付租金，有时间稳定业务。
而业主则保证了入住率（避免房产空置）以及未来的上升空间。
我唯一担心的是疫情形势有变。那样的话，租户核心业务还未改善，同时还要负担不断上涨的租金。
郊区续租租金变动率优于市区
郊区商场续租租金只比之前的平均租金低 0.9%。
而市区商场续租租金则较之前的租金低 8%。
不得不说，由于居家办公，郊区商场目前态势比市区商场要好得多。
不过我不希望这会永远持续下去，我们总有一天会回到办公室。
因此，如果留心，可以发现一些交易机会。卖出复苏交易的一些变量，即不做空数据中心房地产投资信托基金 (REIT)，而是做空郊区商场 REIT，做多市区商场 REIT。
租户销售额的复苏远强于客流回暖
租户销售额为 2019 年平均水平的 83%（下降 17%）。
而客流量则是 2019 年平均水平的 59%（下降 41%）。
我觉得这个数据很有意思——这表明消费者的购物效率越来越高。
如果消费者想购物，他们仍会选择商场（因此租户销售额复苏），但不会只为了闲逛而去商场。
至少在我看来是这样的。
你可以说，租户可能已经更好地适应了后疫情时代的消费现状，销售人们真正想买的商品。也存在这种可能性。
部分零售领域遭到重创
部分类别的租户业绩低迷。
跌幅最大的是零售店和娱乐业，分别下降了 9.6% 和 32%。这一数字相当惊人，也表明了消费模式的变化。
这似乎是结构性趋势，而非仅受疫情冲击影响。
如果你是零售店或娱乐业老板，这一状况令人担忧。
电子、超市等其他行业同比有所下降，则可能是因为强大的基数效应——由于居家办公，2020 年此类行业涨势喜人。
表现不错的行业有：
- 珠宝腕表 (30.5%)
- 教育 (15.6%)
- 家居 (12.2%)
- 服务业 (10.8%)
- 餐饮业 (7.2%)
这其中又有很多可能是由于低基数效应造成的。
珠宝腕表 30.5% 的增幅值得注意。
据我所知，奢侈腕表商店生意火爆——现在，几乎所有授权经销商的劳力士表都已售罄，除非你先买其他手表，否则你都无表可买。即使是在二手市场，高端腕表的价格也比官方售价高出不少。
当你把这与创纪录的高房价和拥车证价格联系起来时，就说得通了。那些从疫情中获利的人有了大量可支配现金用于消费，也难怪这一行业活力满满。
同时，奢侈品行业供不应求。
新加坡写字楼市场
续租租金变动率有所改善（但仍低于疫情前水平）
CBD A 级写字楼的续租租金似乎已在今年第 1 季度触底，此后逐步回温。
租金仍低于疫情前水平，但最坏情况或以成为过去。
这也十分有意思。
很多人对办公空间市场持悲观态度，A 级写字楼的租金却在回升。
租户扩张带来强劲租赁需求
事实证明，大部分的需求来自三个领域：
- 科技
- 咨询
- 金融
而其中很大一部分又是扩张产生的需求。
很多短期租赁需求是由字节跳动、腾讯等中国的科技公司推动的，所以这种趋势是否能够继续保持，我们拭目以待。
写字楼/商铺新增供应有限
虽然需求反弹，但新增供应也是有限的。
我们认为未来三年内不会有大量新增供应入市。
事实证明，商铺市场也是如此：
因此，如果疫情平稳，新加坡在 2022 年强势复苏，那么如果需求大幅回升且供应量保持在低水平，租金也会明显上扬。
A 级写字楼有上升势头，但等级较低的写字楼则表现不佳。
这也是有道理的——如果你现在要购入办公空间，就必须是 A 级的，否则还不如让员工居家办公。
结语
可想而知，像 CICT 这样的大型房地产投资信托基金总是试图提出对自身有利的信息，这就是本文中尽量只保留数据而不作太多预测的原因。
这些数据似乎表明，疫情最糟糕的时刻已经过去，我们即将迎来复苏。
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